Собственность на землю в Таиланде
По общему правилу, иностранные физические и юридические лица не могут приобретать землю в Таиланде в собственность. Компании, которые зарегистрированы в Таиланде и в которых иностранцы владеют более чем 49% капитала, или же если большинство акционеров являются иностранными лицами, также рассматриваются как иностранные компании.
Однако существуют определённые исключения. В частности, исключения предусмотрены для:
- Иностранцев, получивших разрешение министра внутренних дел на приобретение в собственность земельного участка площадью до одного рая (1600 м²) для личного проживания, при условии инвестирования не менее 40 миллионов бат в определённые инструменты и при выполнении ряда других условий, согласно статье 96 bis Земельного кодекса. Однако, на практике, о таких случаях не известно.
- Иностранных наследников, в случае наследования по закону в соответствии со статьей 93 Земельного кодекса Таиланда.
- Компаний, проекты которых получили льготы от Совета по инвестициям Таиланда (BOI) в соответствии с Законом о поддержке инвестиций B.E. 2520 (1977).
- Производственных компаний и компаний-экспортеров, расположенных в промышленных зонах, которые находятся в ведении Управления промышленными зонами Таиланда (IEAT), согласно Закону о IEAT B.E. 2522 (1979).
- Концессионеров в случаях, предусмотренных Законом о нефти B.E. 2514 (1971).
- Банков и финансовых институтов, в случае одобрения Банком Таиланда, в соответствии с законом о деятельности финансовых институтов B.E. 2551 (2008).
Компании, в которых иностранцам принадлежит не более 49% акций и большинство акционеров которых составляют тайские физические или юридические лица, считаются тайскими компаниями. Такие компании могут приобретать право собственности на землю. Однако, создание компании исключительно с целью обхода запрета иностранцам приобретать землю в собственность не допускается и есть риск признания недействительным приобретения такой компанией земли в собственность.
Что доступно иностранцам
Иностранные лица могут:
- приобретать право собственности на здания и сооружения, построенные на чужом земельном участке, и владеть земельным участком на основании суперфиция, статья 1410 Гражданского и торгового кодекса Таиланда («ГТК»)
- приобретать в собственность квартиры в многоквартирных домах (кондоминиумах) в пределах т. н. иностранной квоты (площадь квартир, принадлежащих иностранцам, не должна превышать 49% общей площади всех квартир в доме);
- пользоваться землей на основании узуфрукта (статья 1417 ГТК);
- арендовать землю на срок до 30, а землю коммерческого или промышленного назначения – до 50 лет, с возможностью заключения договора аренды на новый срок.
21 июня 2024 года пресса сообщила, что правительство Таиланда рассматривает два крупных изменения в законах о недвижимости:
- Увеличение иностранной квоты в кондоминиумах с 49% до 75%.
- Продление максимального срока аренды земли для иностранцев с 30/50 до 99 лет.
Эти предложения направлены на стимулирование иностранных инвестиций в сектор недвижимости Таиланда. Однако они все еще находятся на стадии рассмотрения и пока не приняты в качестве закона.
Регистрация сделок с недвижимостью в Таиланде
Как правило, сделки с недвижимостью, включая куплю-продажу, долгосрочную аренду, залог и установление прочих обременений, подлежат официальной регистрации в земельном департаменте.
Документы, подтверждающие права на землю в Таиланде
Из-за особенностей земельного законодательства в Таиланде существует много документов, подтверждающих права на землю. Обычно иностранные инвесторы сталкиваются лишь с несколькими из них.
Какие-либо сделки или операции с землей, будь то покупка, аренда, узуфрукт, суперфиций, или получение разрешения на строительство, возможны при наличии следующих документов:
Чанот (Chanote) Nor Sor 4 Jor (น.ส.4 จ) – Свидетельство на право собственности на землю
Чанот — это единственный документ, подтверждающий право собственности на землю в Таиланде. Чанот выдается местным офисом Земельного департамента. Остальные документы подтверждают права владения или пользования землей. Земельный участок прошел официальное межевание, в ходе которого были использованы точные изыскания. Его границы определены, закреплены на местности и отмечены уникальными номерными знаками в соответствии с национальной сеткой геодезических измерений. Также установлено точное местоположение и площадь участка.
Чанот также подтверждает право собственности на квартиру в кондоминиуме (Or Chor 2).
Свидетельство подтвержденного владения землей Nor Sor 3 Gor (น.ส.3ก)
Этот документ подтверждает права владения земельным участком, а также предоставляет возможность регистрации права аренды земли. В отличие от Nor Sor 3 (см. ниже), данный документ основан на более точных измерениях: каждый участок сверен с мастер-планом района и проверен по соответствующим аэрофотоснимкам.
Nor Sor 3 Gor часто выдается в ожидании оформления чанота. Иными словами, есть все основания для последующего получения полноправного свидетельства на собственность. При совершении сделок с такими участками рекомендуется дополнительно подтверждать границы участка, чтобы избежать возможных споров с соседями.
Свидетельство владения землей Nor Sor 3 (น.ส.3)
В отличие от Nor Sor 3 Gor, межевание менее точное (в частности, не произведена аэрофотосъемка земли, границы участка зафиксированы только по отношению к соседним участкам). Такие участки могут быть проданы, сданы в аренду или отданы в залог. Но для совершения сделок требуется предварительное публичное уведомление, поданное не позднее 30 дней до даты регистрации. Этот документ можно “повысить в классе” до Nor Sor 3 Gor.
Свидетельство Sor Kor 1 (ส.ค.1)
Этот документ удостоверяет фактическое владение землей, наиболее распространен в сельской местности. Межевание не проводилось, поэтому данные о границах могут быть приблизительными. Передача прав по такому свидетельству возможна только в порядке наследования. Однако есть возможность обмена Sor Kor 1 на Nor Sor 3 или Nor Sor 3 Gor, что позволит распоряжаться землей.
Покупка квартиры в Таиланде
Иностранцы могут приобретать в собственность квартиры (condominium unit) в многоквартирных домах (кондоминиумах). Кондоминиумами признаются зарегистрированные многоквартирные дома, лицензированные в Земельном департаменте. На них распространяется Закон о кондоминиумах – Condominium Act B.E. 2522 (1979).
В Таиланде есть также многоквартирные дома другого типа, не предполагающие право собственности на отдельные квартиры.
Закон о кондоминиумах определяет «кондоминиум» как здание, в котором лица могут владеть отдельными помещениями (юнитами), причем каждое помещение включает в себя личную собственность на часть недвижимости и совместную собственность на общее имущество (то есть, части кондоминиума, не входящие в состав помещения, земельный участок, на котором расположен кондоминиум, и земельные участки или другие объекты, предназначенные для совместного использования).
Владельцы квартир в кондоминиуме имеют права и обязанности по совместному управлению и использованию общего имущества здания.
Свидетельство о праве собственности на квартиру в кондоминиуме удостоверяет право собственности на данную квартиру.
Иностранные покупатели
Закон выделяет следующие категории иностранных покупателей:
- Иностранные граждане, обладающие статусом постоянного жителя Таиланда;
- Лица, проживающие в Таиланде в рамках законодательства о поощрении инвестиций;
- Юридические лица, получившие инвестиционные льготы в соответствии с законом;
- Компании, зарегистрированные по тайскому законодательству, в которых более 49% капитала принадлежит иностранцам или более половины акционеров составляют иностранцы;
- Лица, переводящие валюту в Таиланд или снимающие деньги с нерезидентского счёта или счёта в иностранной валюте.
Иностранная квота
Иностранцы могут приобретать квартиры в собственность в рамках так называемой иностранной квоты: площадь квартир, принадлежащих иностранцам, не должна превышать 49% общей площади всех квартир в здании.
Для регистрации перехода права собственности на квартиру в пользу иностранца в земельный департамент необходимо предоставить письмо от управляющей компании кондоминиума, подтверждающее соблюдение иностранной квоты.
Особенности оплаты
Иностранцы, не являющиеся постоянными жителями Таиланда или лицами, въезжающими в Таиланд в соответствии с законодательством о поощрении инвестиций, должны доказать, что деньги на покупку квартиры поступили из-за границы. Подтверждающие документы потребуются при регистрации права собственности в Земельном департаменте.
Наиболее распространённый способ – банковский перевод из-за границы. Тайский банк выдает соответствующую справку. Если сумма перевода превышает 50 000 долларов США, банк выдает форму Foreign Exchange Transaction (FET).
При переводе валютных средств в Таиланд необходимо, чтобы имя бенефициара, указанное в FET, совпадало с именем покупателя, как оно указано в договоре купли-продажи. Общая сумма переводимых средств не должна быть меньше цены квартиры, указанной в договоре купли-продажи.
Инвестиционная виза
В некоторых случаях покупка квартиры позволяет получить инвестиционную визу.
Налоги при приобретении или продаже недвижимости
При регистрации перехода права собственности возникают следующие налоги и сборы:
| Налог | Ставка | Плательщик |
| Регистрационный сбор | 2% от кадастровой стоимости | Обычно продавец и покупатель уплачивают этот сбор поровну, если договором не предусмотрено иное. |
| Налог на определенные виды бизнеса (Specific Business Tax, SBT) | 3,3% от цены продажи или кадастровой стоимости, в зависимости от того, какая из них больше. Эта сумма включает муниципальный налог. | Продавец |
| Гербовый сбор (если не применим SBT) | 0,5% от цены продажи или кадастровой стоимости, в зависимости от того, какая из них больше. | Продавец |
| Удерживаемый налог (Withholding Tax, WHT) | — Если продавец — юридическое лицо, то удерживаемый налог составляет 1% от цены продажи или кадастровой стоимости недвижимости, в зависимости от того, какая сумма выше. — Если продавец – физическое лицо, налог рассчитывается по прогрессивной шкале на основе кадастровой стоимости с учетом срока владения недвижимостью. | Продавец |
Детали налогов и сборов при покупке и продаже недвижимости в Таиланде с примером расчета налога.
Налог на землю и строения в Таиланде
Новый Закон о налоге на землю и строения применяется с 1 января 2020 года. Налог на землю и строения заменил ранее действующие налоги, которые по сути являлись налогами на доходы от аренды, а не налогом на недвижимость (налогом на имущество).
Плательщики налога
Плательщиками налога на землю и строения являются собственники, владельцы и пользователи земли и строений, включая квартиры в кондоминиумах.
Налоговая база
Базой для расчета налога на землю и здания является кадастровая стоимость стоимость земли, зданий или квартир в кондоминиумах, определяемая в соответствии с Земельным кодексом.
Для земли и зданий, не имеющих оценочной стоимости, стоимость определяется в соответствии с правилами, процедурами и условиями, установленными в актах министерства.
Максимальные ставки налога
Ставки налога на землю и строения будут устанавливаться Королевскими указами, но не должны превышать следующие максимальные ставки:
| Назначение земли и строений | Максимальная ставка налога |
| Сельскохозяйственное использование | 0.15% |
| Проживание | 0.3% |
| Прочее | 1.2% |
| Незанятые /неиспользуемые объекты | 1.2% (*) |
Примечание:
(*) В отношении земли или строений, которые простаивают (не используются) в течение трех лет подряд, ставка будет увеличиваться на 0,3% каждые три года, до достижения максимальной ставки 3%.
Ставки налога на землю и строения
Земля и строения сельскохозяйственного назначения
| Стоимость | Ставка налога |
| 1 млн – 75 млн батов | 0.01% |
| 76 млн – 100 млн батов | 0.03% |
| 101 млн – 500 млн батов | 0.05% |
| 501 млн – 1 млрд батов | 0.07% |
| > 1 млрд батов | 0.1% |
Физические лица – собственники земли или строений сельскохозяйственного назначения освобождены от уплаты налога в 2020–2023 годах.
Земля и строения жилого назначения, принадлежащие физическим лицам, чьи имена указаны в домовой книге
| Стоимость | Ставка налога |
| 1 млн – 25 млн батов | 0.03% |
| 26 млн – 50 млн батов | 0.05% |
| > 50 млн батов | 0.1% |
Строения жилого назначения, принадлежащие физическим лицам, чьи имена указаны в домовой книге
| Стоимость | Ставка налога |
| 1 млн – 40 млн батов | 0.02% |
| 41 млн – 65 млн батов | 0.03% |
| 66 млн – 90 млн батов | 0.05% |
| > 90 млн батов | 0.1% |
Земля или строения жилого назначения, не указанные выше
| Стоимость | Ставка налога |
| 1 млн – 50 млн батов | 0.02% |
| 51 млн – 75 млн батов | 0.03% |
| 76 млн – 100 млн батов | 0.05% |
| > 100 млн батов | 0.1% |
Земля или строения иного назначения
| Стоимость | Ставка налога |
| 1 млн – 50 млн батов | 0.3% |
| 51 млн – 200 млн батов | 0.4% |
| 201 млн – 1,000 млн батов | 0.5% |
| 1,001 млн – 5,000 млн батов | 0.6% |
| > 5,000 млн батов | 0.7% |
Не используемые земля или строения
| Стоимость | Ставка налога |
| 1 млн – 50 млн батов | 0.3% |
| 51 млн – 200 млн батов | 0.4% |
| 201 млн – 1,000 млн батов | 0.5% |
| 1,001 млн – 5,000 млн батов | 0.6% |
| > 5,000 млн батов | 0.7% |
Налоговые вычеты
| Вид объекта | Стоимость, не облагаемая налогом |
| Земля и строения сельскохозяйственного назначения, принадлежащие физическим лицам | Не более 50 млн батов |
| Земля и строения жилого назначения, принадлежащие физическим лицам, чьи имена указаны в домовой книге на 1 января отчетного года | Не более 50 млн батов |
| Строения жилого назначения, принадлежащие физическим лицам, чьи имена указаны в домовой книге на 1 января отчетного года, но земля принадлежит другому лицу | Не более 10 млн батов |
Аренда
В Таиланде максимальный срок аренды недвижимости составляет 30 лет с возможностью продления на срок не более 30 лет, согласно статье 540 Гражданского и торгового кодекса Таиланда.
Любой договор аренды недвижимости должен быть заключен в письменной форме.
В случае аренды сроком более трех лет, необходима ее регистрация в земельном департаменте. В противном случае договор будет действителен только три года.
Для коммерческих и промышленных целей существуют дополнительные опции аренды в соответствии с Законом о аренде недвижимости B.E. 2542 (1999) и Законом о Восточном экономическом коридоре, предусматривающими сроки аренды от 30 до 50 лет с возможностью продления еще на 50 лет.
Лизхолд
О лизхолде в Таиланде читайте отдельную статью Лизхолд в Таиланде
Due Diligence
Перед совершением сделок с недвижимостью в Таиланде, важно провести Due Diligence – тщательную юридическую проверку. Этот процесс включает исследование истории права собственности на объект, поиск возможных ограничений и обременений, выявление других потенциальных проблем, осмотр объекта недвижимости и проверку соответствия правилам землепользования, застройки и зонирования.
Проверка должна проводиться опытными специалистами, чтобы выявить потенциальные проблемы на ранней стадии и принять правильные решения до заключения сделки. Это поможет сэкономить время, усилия и деньги и обеспечить безопасную и успешную сделку с недвижимостью.
Если у вас есть вопросы по сделкам с недвижимостью в Таиланде, пожалуйста, напишите мне или свяжитесь со мной удобными для вас способами, или воспользуйтесь формой ниже.
Читайте также:
Как купить квартиру в Таиланде
Налоги и сборы при покупке и продаже квартиры
Налог на наследство
Покупка зарубежной недвижимости – ограничения для россиян
Photo by big.tiny.belly on Unsplash