Лизхолд в Таиланде
Термины «фрихолд» (freehold) и «лизхолд» (leasehold) активно используются в Таиланде, однако их значение часто интерпретируется неправильно. Фрихолд и лизхолд как правовые концепции в основном используются в Великобритании и в странах Содружества наций. Фрихолд подразумевает безусловное право собственности, в то время как лизхолд означает право аренды с предоставлением исключительных прав на использование земли в течение определенного срока. Отличительной особенностью британской практики является возможность заключения таких договоров на очень длительные сроки, зачастую превышающие сотни лет.
Недобросовестные или некомпетентные агенты по недвижимости в Таиланде часто вводят клиентов в заблуждение, утверждая, что лизхолд является одной из форм собственности на недвижимость.
Такие агенты, например, заявляют: „Для иностранцев в Таиланде есть два типа собственности: фрихолд и лизхолд. Лизхолд — это собственность, которая дается во владение на ограниченный срок”.
Казалось бы, здесь у любого здравомыслящего человека, даже не обладающего юридическими знаниями, должны возникнуть сомнения.
Более ответственные и грамотные агенты описывают лизхолд как форму владения недвижимостью, указывая что лизхолд — это долгосрочная аренда, зарегистрированная государством. У потенциальных покупателей складывается впечатление, что лизхолд в Таиланде является особым титулом, своего рода вещным правом. Это объяснимо с точки зрения маркетинга, так как помогает агентам продавать тайскую недвижимость, но это не совсем точно.
В действительности лизхолд в Таиланде не является отдельным правовым институтом, специально урегулированным законодательством. Лизхолд не является вещным правом. Применяются нормы Гражданского и торгового кодекса Таиланда об аренде (имущественном найме: hire of property) а именно — статьи 537 — 571. А аренда в Таиланде является только обязательственным (договорным) правом.
В то же время нельзя не отметить, что на практике лизхолд в Таиланде отличается от классического договора аренды. Основными особенностями лизхолда является продолжительный срок аренды, а также то, что арендатор вносит всю арендную плату за весь срок аренды при заключении договора аренды, а не периодически.
Долгосрочная аренда получила широкое распространение в Таиланде из-за запрета иностранцам приобретать землю в собственность, а также ограничений, связанных с невозможностью приобретения в собственность квартир вне рамок т.н. „иностранной квоты”.
Срок лизхолда
В Таиланде максимальный срок аренды жилой недвижимости составляет 30 лет с возможностью однократного продления не более чем на 30 лет (статья 540 Гражданского и торгового кодекса Таиланда).
Закон об аренде недвижимого имущества в коммерческих и промышленных целях BE 2542 (1999) предусматривает максимальный срок аренды в 50 лет для целей осуществления промышленной или коммерческой деятельности.
Любой договор аренды на срок более трех лет должен быть зарегистрирован в земельном департаменте. В противном случае договор будет действителен только три года.
Автоматическое продление лизхолда не предусмотрено, договор будет необходимо зарегистрировать на новый срок. Продление договора — это опция, зависящая от договоренности сторон.
Несмотря на эту норму, застройщики часто предлагают два или даже три последовательных продления — схемы «30+30+30» или «30+30+30+30», то есть обещают, что арендатор может владеть недвижимостью 90 или 120 лет. Следует учитывать, что такие условия могут быть признаны недействительными, особенно если продление не будет предусматривать встречного исполнения.
21 июня 2024 года пресса сообщила, что правительство Таиланда рассматривает два крупных изменения в законах о недвижимости:
- Увеличение иностранной квоты в кондоминиумах с 49% до 75%.
- Продление максимального срока аренды земли для иностранцев с 30/50 до 99 лет.
Эти предложения направлены на стимулирование иностранных инвестиций в сектор недвижимости Таиланда. Однако они все еще находятся на стадии рассмотрения и пока не приняты в качестве закона.
Покупка виллы через лизхолд
Лизхолд часто применяется иностранцами для приобретения вилл в Таиланде. Иностранные лица не могут купить землю, но могут купить здание, находящееся на этой земле или которое будет на ней построено. Когда девелопер продает строящуюся виллу, обычно оформляются два договора: договор купли-продажи здания и договор аренды земельного участка.
По договору купли-продажи здания застройщик обязуется построить здание и передать его в собственность покупателю. А земельный участок передается в долгосрочную аренду.
Такая конструкция позволяет иностранцам владеть землей в Таиланде, не нарушая запрет на приобретение иностранцами земли в собственность и не прибегая к созданию land holding company — компании, созданной с целью приобретения земли в собственность.
Однако, при заключении такой сделки следует учитывать риски и тщательно проверять договоры.
Титул на здание
Отдельный документ, подтверждающий право собственности на здание, не выдается. Вместо этого право собственности подтверждается с помощью договора купли-продажи здания или договора на строительство здания, в зависимости от схемы, применяемой застройщиком. Застройщик может переоформить на имя иностранного покупателя разрешение на строительство. Хотя такое разрешение само по себе не устанавливает право собственности и лишь подтверждает законность строительства, на практике оно часто воспринимается как доказательство того, что здание принадлежит лицу, указанному в разрешении.
При продаже здания стороны подписывают стандартную форму договора купли-продажи строения в земельном офисе. Затем следует публичное объявление о продаже дома, и по истечении 30 дней происходит официальная передача права собственности.
Договор лизхолда — на что обратить внимание
При заключении лизхолда рекомендуется обратить внимание на:
1. Право и условия продления аренды (заключения договора на новый срок), регистрацию нового договора и связанные с этим платежи.
2. Право выкупа в случае изменений в законодательстве
3. Условия внесения арендных платежей.
4. Права на улучшения и изменения, включая строительство и реконструкцию.
5. Обязанности по уходу и содержанию арендованной недвижимости, а также участие в её управлении.
6. Условия перехода права аренды к наследникам
7. Возможность передачи прав аренды другим лицам и права нового арендатора на заключение договора на новый срок.
8. Условия предоставления объекта в субаренду.
9. Сервитуты
10. Распределение налоговых обязательств между сторонами.
11. Условия и последствия расторжения договора.
12. Процедуру урегулирования споров, рассмотреть целесообразность арбитражной оговорки.
Другие статьи про недвижимость в Таиланде
Покупка квартиры в Таиланде
Налог на недвижимость в Таиланде
Налоги и сборы при продаже квартиры в Таиланде
Покупка зарубежной недвижимости — что важно знать россиянам
Если у вас есть вопросы по лизхолду в Таиланде, пожалуйста, напишите мне, или свяжитесь со мной удобными для вас способами, или воспользуйтесь формой ниже.